อัพเดท คำพิพากษาฎีกาใหม่

ข้อความที่ได้โฆษณาและพรรณนาการขายไว้ในแผ่นพับโฆษณาและผังโครงการที่ใช้ประกอบในการ

เสนอขายที่ดินจัดสรรเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขายของที่ดินจัดสรรตามป.วิผู้บริโภค ม. 11

ฎีกาที่ 1165/66 (ประชุมใหญ่)

คำพิพากษาฎีกาที่ 1165/2566 (หน้า 650 เล่ม 3) (ประชุมใหญ่) ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงที่ปรากฏในแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน เป็นที่ดินที่จัดให้มีขึ้นสำหรับสาธารณูปโภคหรือเป็นที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรโครงการได้ใช้ประโยชน์ร่วมกัน แม้จะมิได้มีการจดแจ้งให้ปรากฏในโฉนดที่ดินพิพาททั้งสองแปลงว่า เป็นที่ดินที่กันไว้เพื่อสาธารณูปโภคหรือเพื่อใช้เป็นการบริการสาธารณะดังเช่นที่ดินสำหรับสาธารณูปโภคอย่างอื่นก็ไม่ทำให้ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงไม่เป็นที่ดินสำหรับสาธารณูปโภคหรือที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะ โดยถือว่าข้อความในแผ่นพับโฆษณาและแผนผังโครงการที่จำเลยร่วมที่ 1 ใช้ประกอบในการประชาสัมพันธ์เสนอขายที่ดินจัดสรร เป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างจำเลยร่วมที่ 1 กับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกราย ตาม พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 มาตรา 11 ที่จำเลยร่วมที่ 1 ต้องปฏิบัติตามโดยดำเนินการจัดให้มีสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะบนที่ดินพิพาททั้งสองแปลงตามที่ได้โฆษณาและพรรณนาการขายไว้ และถือว่าที่ดินพิพาททั้งสองแปลงรวมทั้งสระว่ายน้ำและสวนหย่อมที่ได้จัดทำขึ้นแล้วบนที่ดินพิพาทเป็นสาธารณูปโภคและตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรตาม .พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43 วรรคหนึ่ง
เมื่อมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรขึ้นแล้ว ผู้จัดสรรที่ดินต้องดำเนินการโอนที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่ได้จัดตั้งขึ้นในภายหลังไปจัดการและบำรุงรักษาตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 44(1)(เดิม) หรือหากไม่มีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ผู้จัดสรรที่ดินต้องเป็นผู้ดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคโดยได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน หรือผู้จัดสรรที่ดินต้องจดทะเบียนโอนให้เป็นสาธารณประโยชน์ตาม พ.ร.บ. การจัดที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 44(2) หรือ(3)(เดิม) ประการหนึ่งประการใด การที่ผู้จัดสรรที่ดินโอนที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคหรือที่ดินที่ใช้เพื่อสาธารณะไปยังคนอื่นจึงเป็นนิติกรรมที่ไม่อาจกระทำได้ ตามพ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 33 การซื้อขายที่ดินพิพาททั้งสองแปลงที่กันไว้เพื่อสาธารณูปโภคหรือเพื่อใช้เป็นบริการสาธารณะระหว่างจำเลยร่วมที่ 1 กับจำเลยร่วมที่ 2 การขายฝากระหว่างจำเลยร่วมที่ 2 กับโจทก์ และการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยร่วมที่ 1 กับโจทก์โดยไม่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน เป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ตกเป็นโมฆะ ตาม ป.พ.พ.มาตรา 150
โจทก์ซื้อที่ดินพิพาททั้งสองแปลงจากจำเลยร่วมทั้งสองไปโดยไม่สุจริตเพราะรู้อยู่แล้วว่าเป็นที่ดินสำหรับจัดทำสาธารณูปโภคหรือที่ดินที่ใช้เพื่อสาธารณะ ต้องเพิกถอนการจดทะเบียนการขายที่ดินที่ดินพิพาททั้งสองแปลง เมื่อจำเลย จดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรโดยชอบด้วย พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 แล้ว จำเลยร่วมที่ 1 ในฐานะผู้จัดสรรที่ดินต้องจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาททั้งสองแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคแก่จำเลยไปจัดการและดูแลรักษาตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 44 (1)(เดิม) โจทก์ไม่มีสิทธิเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาททั้งสองแปลง